Alquilar una segunda residencia durante unos meses al año es una buena alternativa para obtener unos ingresos extra. Sin embargo, de un tiempo a esta parte parece que es más complicado, tiene más escollos. Analizamos los contratiempos y dificultades que encuentran este tipo de alquileres hoy en día.
Los alquileres temporales están alineados con las tendencias imperantes en la nueva economía. Lo que los expertos llaman “ingresos pasivos”. Que no es otra cosa que poner a trabajar los recursos de los que ya disponemos para que nos renten beneficios y trabajen por nosotros. A pesar de ello, la proliferación de los alquileres vacacionales está haciendo que este modelo de negocio esté un poco saturado. No hay que agobiarse por ello. Solo hay que adaptarse a las circunstancias. Si actuamos con un poco de cintura, podemos seguir obteniendo beneficios interesantes.
Alquilar la segunda residencia durante los meses que no la utilizamos no es nada nuevo. Recuerdo que una quincena de agosto, en los años 90, mi familia y yo pasamos unas vacaciones en la Playa de Gandía (Valencia) en un apartamento que mi padre alquiló a un señor que tenía un bar en mi ciudad. Mi padre, que era electricista, y pasaba gran parte del día en la calle, hablando con unos y con otros, se enteraba de estas y otras ofertas. Esta vez decidió aprovecharlas.
La diferencia de los años 90 con respecto a la actualidad es que nuestro país se ha convertido en una potencia turística. Recibe millones de visitantes todos los años. Los alquileres turísticos se han convertido en un modelo estable de negocio, y no en un ingreso puntual. Comprometiendo la convivencia en algunos barrios de las ciudades y dificultando el acceso de la población residente a la vivienda. Lo que ha obligado a las autoridades a tomar cartas en el asunto. Hoy, para alquilar un piso a los turistas, necesitas una licencia especial.
El gobierno retiró pisos de la plataforma Airbnb.
En septiembre del año pasado, los telediarios de RTVE informaron de la decisión del gobierno de retirar más de 53.000 pisos de la plataforma de alquileres vacacionales Airbnb. De ellos, 2.289 estaban en la ciudad de Sevilla, 1.802 en Marbella, 1.531 en la Comunidad de Madrid, 1.564 en la ciudad de Barcelona y 1.471 en Málaga. En ese momento, la plataforma Airbnb manifestó su intención de colaborar con el ejecutivo español e informó que ya habían remitido a los propietarios de todos los pisos que se anuncian en esta aplicación un e-mail sobre la necesidad de inscribirse en el registro nacional de pisos turísticos.
El gobierno, desde el Ministerio de Vivienda, pretendió llevar un registro nacional de los pisos en alquiler turístico que operaban en España. Estableciendo una serie de requisitos legales que, en caso de incumplirse, podían implicar sanciones administrativas e incluso la confiscación del piso. Todo ello, sin perjuicio de las medidas que por su parte tomaran las comunidades autónomas y los ayuntamientos.
La intención que tenía el gobierno sobre estos pisos, que se habían retirado de Airbnb, era la de que se destinaran al alquiler permanente para gente joven. Facilitando de esta manera el acceso de la juventud a la vivienda.
Aquí teníamos un escollo para alquilar nuestra segunda residencia como alquiler turístico de corta duración. Debíamos obtener un número de registro y nuestra solicitud no debía ser revocada.
También hay que destacar que la mayoría de los pisos que fueron revocados pertenecían a grandes tenedores; no a particulares que tienen un piso en la playa y lo alquilan una quincena o un mes, así como a pisos que operaban durante buena parte del año como alquiler turístico.
La licencia turística.
El antiguo ayuntamiento de Ada Colau en Barcelona se hizo famoso entre los barceloneses por la limitación de pisos turísticos en la ciudad. La concesión de estas licencias, comenta el blog jurídico Regi, es una competencia que corresponde a las comunidades autónomas, en la cual intervienen los ayuntamientos por medio de sus planes urbanísticos. Es decir, los ayuntamientos pueden limitar el número de licencias en función de si consideran que determinadas zonas de la ciudad están saturadas de este tipo de viviendas y pueden fijar qué localizaciones y edificios se destinan a uso turístico. El ayuntamiento emite un informe o certificado de compatibilidad turística que condiciona la inscripción en el registro.
Regi informa que el registro estatal que creó el gobierno en el 2025, al que nos hemos referido en el apartado anterior, fue anulado por el Tribunal Supremo el 21 de mayo del 2026. Esto lo que viene a señalar es que no hay una licencia turística nacional única. Los requisitos y plazos de inscripción de un piso turístico varían si el piso está en Bilbao, en Madrid, en Barcelona o en Málaga. Siempre hay que remitirse a la normativa de la comunidad autónoma para dar de alta un piso turístico.
La aprobación del registro genera un número. Este número debe aparecer en todos los anuncios del piso que aparezcan en internet, en prensa o incluso en carteles que se coloquen en la calle. Algunas redes sociales, portales y aplicaciones de alquileres están retirando anuncios por no contener el número de registro.
En aquellos pisos que se inscribieron en el 2025 en el registro único que creó el gobierno y que, al mismo tiempo, tengan la licencia turística de su comunidad autónoma, el número de registro que importa a efectos legales es el autonómico.
Es recomendable trabajar con una inmobiliaria.
En otro rango de cosas, uno de los hándicaps a los que se enfrenta el propietario de un piso que quiere ponerlo en alquiler por periodos reducidos de tiempo, es el de captar clientes. Aquí es mejor trabajar con una inmobiliaria que hacerlo por nuestra cuenta. Estar gestionando alquileres de 15 días o de una duración incluso menor, por días, es una tarea titánica.
Nos lo cuenta Ximo, un pensionista de Barcelona que tiene un piso en propiedad en Gran Canaria. Él se aloja con su familia en su piso de Canarias en invierno, cuando bajan las temperaturas en la península. En verano prefiere alquilárselo a familias de turistas y sacarse un dinerillo extra, que no le viene mal con lo bajas que están las pensiones.
Durante un verano intentó hacerlo por su cuenta, poniendo anuncios en portales de internet y en Facebook. En sus propias palabras, parece como si no se dedicara a otra cosa. Aun así, tuvo temporadas en las que el piso estuvo vacío. Además, para la entrega y recogida de llaves, tenía que pedirle el favor al propietario del supermercado que hay debajo de su piso en Canarias, cosa que no le hace ninguna gracia.
Este verano alquiló su piso con Nordicway, una inmobiliaria de referencia en Gran Canaria que opera en toda la isla y en otras partes del archipiélago y que se encarga de todo el proceso. Ximo nos cuenta que de esta manera ha logrado alquilar el piso a familias británicas y alemanas, que si no hubiera sido por la inmobiliaria, difícilmente hubiera contactado con ellas.
Las inmobiliarias, sobre todo las de las zonas turísticas, tienen un conocimiento del sector y un acceso a los canales de difusión internacional a los que difícilmente alcanza el ciudadano medio.
La limpieza y el mantenimiento.
Todos los propietarios que alquilan un piso lo saben. Cuando un inquilino deja un piso, llega el momento de comprobar desperfectos, realizar una limpieza a fondo y efectuar una puesta a punto para volver a alquilarlo.
Es un trabajo extra que corresponde al propietario, pero que se hace especialmente tedioso cuando los alquileres vienen seguidos y son de corta duración.
Como consecuencia de ello, las empresas de limpieza están incluyendo el mantenimiento y limpieza de los pisos turísticos dentro de su actividad de trabajo. Muchas empresas que antes se dedicaban solo a la limpieza de edificios de apartamentos, hoy también limpian pisos que alquilan particulares.
Trabajar con una agencia o con un administrador de fincas, también en este punto, nos facilita las cosas. Ya que las agencias suelen tener contacto con empresas de limpieza que aseguran un servicio continuo y eficiente. Cuando es necesario. Sin que el propietario tenga que estar encima.
Como es lógico, este servicio tiene un coste. Por lo que, para que el propietario no pierda ganancias, tiene que tenerlo previsto en el precio del alquiler.
Algunos propietarios que tienen un piso o dos y que los alquilan como alquileres turísticos no piden fianza. Solo piden una reserva de plaza, que suele funcionar como un adelanto del alquiler. Sin embargo, es sabido que siempre se rompen cosas. Y que es necesario arreglarlas o reponerlas para prestar el mejor servicio posible al siguiente huésped. Esta es otra partida que debe estar contemplada en el precio.
Los alquileres turísticos reportan una buena entrada de dinero, pero no son una bikoka, al menos como muchos piensan. También tienen sus gastos. Cuanta más gente pasa por un piso turístico, más probabilidades hay de que se produzcan desperfectos.
La opción de los alquileres temporales.
Otra de las alternativas que tiene el propietario de una segunda residencia para rentabilizar su propiedad es la de alquilarla como un alquiler de temporada. La página web Idealista News resalta que hay notables diferencias entre los alquileres de temporada y los alquileres turísticos.
El alquiler de temporada está regulado por la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) y como tal, exige la formalización por medio de un contrato de alquiler y el pago de una fianza. Mientras que el alquiler vacacional vive en estos momentos en un limbo legal.
Se supone que el alquiler turístico tiene una duración máxima de 1 o 2 meses; mientras que el alquiler de temporada debe superar este tiempo, aunque no hay un límite máximo de duración. Si bien, en los hechos se suele trabajar con duraciones inferiores a 11 meses.
Para efectuar un alquiler de temporada no es necesario ni tener licencia turística, ni inscribirlo en un registro. El alquiler de temporada, según la LAU, es un alquiler temporal para un uso diferente al de vivienda habitual. Dentro de esta definición se incluyen los pisos de estudiantes, los pisos para trabajadores que han sido objeto de movilidad geográfica de manera temporal, o que tienen que desplazarse durante unos meses para trabajar lejos de su hogar y, también, y es aquí donde está la paradoja, la cesión de una vivienda para que una familia la disfrute durante los meses de verano.
Si alquilamos un piso en la costa a unos turistas de julio a septiembre, se puede considerar alquiler de temporada. Pero si lo hacemos durante una semana o quince días, es un alquiler vacacional.
Al no tener licencia turística, este alquiler de temporada no podemos anunciarlo en portales especializados como Airbnb, Booking o Rentalia. Tal y como están las cosas, nos arriesgamos a que nos retiren el anuncio, ya que no tiene número de registro como vivienda turística. Lo que sí podemos hacer es utilizar otras vías de difusión y, por supuesto, podemos contratar una agencia para que nos lo gestione.
Los alquileres de temporada no son tan rentables económicamente como los alquileres turísticos, pero son más seguros, están más protegidos por la ley y son más cómodos para el propietario. Sabes que los meses de ocupación que has acordado con el inquilino, vas a estar cobrando una renta regularmente. La LAU prevé, además, que en los contratos de temporada se le puede agregar una cláusula de penalización por daños y perjuicios, en caso de que el inquilino abandone la vivienda antes del tiempo estipulado. Por ejemplo, se acuerda un contrato de 3 meses, y el inquilino deja el piso a los dos. Si así lo recoge el contrato, el propietario puede pedir al inquilino que pague el mes restante en concepto de resarcimiento.
Adaptándose a la situación actual y al marco jurídico imperante, el alquiler de una segunda residencia continúa siendo una operación económicamente rentable. Tan solo hay que ser precavido y respetuoso con la ley. Sobre todo, si no queremos arriesgarnos a llevarnos sorpresas desagradables.
